在文一上市的消息傳了兩年仍未有實質(zhì)進展，三巽流血上市后開啟上海大撤退、過半員工搬回合肥后，名不見經(jīng)傳的祥源正試圖扛起徽派房企“一哥”的大旗。

毫無疑問，這是當(dāng)前在上海市場最有存在感的安徽房企。盡管此前行業(yè)對祥源的認(rèn)知較為模糊，但這并不影響它在上海市場攻城略地：從二級市場到公開土拍。

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《國際金融報》記者梳理這家頗具神秘色彩的房企發(fā)現(xiàn)，相較于土拍市場的“新兵”角色，祥源在資本市場卻是一名不折不扣的老手。與此同時，“徽派”的頭銜并非祥源最精準(zhǔn)的定位，畢竟從軌跡來看這其實是一家浙系企業(yè)。

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闖蕩上海灘

9月底，上海完成第三輪集中供地，35宗地共收金約1054億元。在市場下行、銷售遇冷、融資尚未破冰、房企流動性承壓的當(dāng)下，頭部央/國企、地方國資平臺依然是這場土拍盛宴的主力，在此背景下，以祥源為代表的民營房企穿插其中的身影引起市場關(guān)注。

最終，祥源以4.84億元摘得青浦區(qū)夏陽街道種畜場河西側(cè)08-11地塊，溢價率0%，成交樓面價19000元/平方米，地塊為普通商品房用地，出讓面積15920平方米，容積率1.6。

這并非祥源首入上海。

2020年，祥源集中發(fā)力，先是從華僑城手中接過了豪宅項目西康路989的最后一期，后現(xiàn)身土拍市場，以10.74億元的總價競得嘉定南翔鎮(zhèn)一宗地，成交樓板價約27254元/平方米，溢價率0.94%，短時間內(nèi)集齊兩項目。

其中西康路989的開發(fā)歷史已有十年之久，早在2010年項目便迎來首開，彼時均價5.5萬/平方米，漫長的開發(fā)周期讓市場一度將其與開發(fā)商華僑城綁定，項目地處內(nèi)環(huán)內(nèi)，位于普陀長壽路板塊，與老靜安一路之隔，距離地鐵近，周邊配套齊全。

祥源接盤的四期是西康路989剩余的最后262套房源，面積在125-208平方米之間，均價11.8萬/平方米。2020年7月項目開盤，認(rèn)籌率雖達到122.1%，但并未實現(xiàn)日光清盤，12月底項目仍剩余56套房源在售，去化率近8成。憑借西康路989的開盤，祥源以44.89億的銷售額躋身當(dāng)年上海房企全口徑排行榜第46名。

隨后的南翔地塊中，祥源引入世茂聯(lián)手打造云湖漫城，雙方各占一半股權(quán)，項目于2021年5月底開盤，房源建面在98-118平方米間，均價約57799元/平方米。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至10月11日，該項目已售371套，仍有6套未售出。

在上海市場接連拿地的2020年正是祥源外擴最激進的年份。

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起于浙長于皖

祥源的地產(chǎn)之路始于上世紀(jì)90年代。

彼時浙江商人俞發(fā)祥通過小商品差價利潤賺到人生的第一桶金后，從紹興來到海南。1992年底，俞發(fā)祥在海南成立了偉翔裝飾公司，這是祥源控股的前身。1995年，海南房地產(chǎn)泡沫破滅，俞發(fā)祥逆周期而行，轉(zhuǎn)向地產(chǎn)領(lǐng)域。隨后他回到老家，在紹興、嵊州開發(fā)了祥源花園、紹興金港灣等項目。

伴隨著城鎮(zhèn)化進程加速、人口和外貿(mào)紅利持續(xù)釋放以及居民收入水平的快速提升，房地產(chǎn)行業(yè)進入高速發(fā)展期，嗅到商機的俞發(fā)祥決定擴張地產(chǎn)業(yè)務(wù)。2002年，他成立浙江祥源投資集團，旗下設(shè)立多個房地產(chǎn)公司。也是這一年，俞發(fā)祥將版圖轉(zhuǎn)向安徽，開始二次創(chuàng)業(yè)。

轉(zhuǎn)戰(zhàn)安徽是祥源地產(chǎn)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點。

進入安徽后，俞發(fā)祥先后投資開發(fā)了合肥的舊城改造項目，隨后相繼在合肥、阜陽、蚌埠落地了地產(chǎn)項目，期間祥源的布局主要以安徽省內(nèi)為主。

2019年，祥源外擴的步伐開始加速。

當(dāng)年5月，其以25.32億元的總價拿下了浙江寧波灣新區(qū)的3宗地塊，隨后祥源繼續(xù)加碼，年底再摘寧波一商住地。

2020年，祥源除了進入上海外，還將觸角深入了江蘇。

6月和8月，其兩度摘下蘇州常熟的地塊；10月，祥源繼續(xù)鏖戰(zhàn)土拍市場，經(jīng)過127輪競價，以8.69億元拿下杭州灣新區(qū)南部新城一宗地塊，溢價率近28%，年底其又殺回蘇州，拿下昆山一宗宅地。

祥源地產(chǎn)在土地市場“偃旗息鼓”的2021年，祥源系內(nèi)部正在進行一場關(guān)聯(lián)交易。

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資本市場長袖善舞

祥源地產(chǎn)所在的祥源控股，除了地產(chǎn)板塊外，還有旅游目的地、內(nèi)容和建設(shè)三個板塊，此外，其還控股著兩家上市公司祥源文化和交建股份。

2021年5月19日，祥源文化宣布擬以發(fā)行股份方式募資不超過4億元收購祥源旅開所持有的5家公司(百龍綠色、鳳凰祥盛、黃龍洞旅游、小島科技100%股權(quán)以及齊云山股份80%)。

對于這場交易的目的，祥源文化給出的解釋是：擬注入的資產(chǎn)是多項稀缺核心文旅資源，交易完成后將有助于推動上市公司在文化旅游領(lǐng)域的深耕發(fā)展，探索構(gòu)建以“文化IP+旅游+科技”為核心的祥源特色文旅產(chǎn)業(yè)模式，向中國文旅產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新融合發(fā)展的領(lǐng)軍型企業(yè)進發(fā)。

然而公告顯示，祥源文化口中的“稀缺核心資源”運營情況并不樂觀。除了百龍綠色外，其余四家公司均處于虧損狀態(tài)，且報告期內(nèi)黃龍洞旅游的虧損還呈現(xiàn)擴大趨勢。

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5月20日祥源文化復(fù)牌，復(fù)牌后的五個交易日里，祥源文化的股價跌幅達到25%。

這場頗具爭議性的交易，直到2022年9月才獲證監(jiān)會審核通過，一年多里由于股價的波動，祥源文化最終的募資額度由原計劃的不超過4億元降至不超過3億元。

9月16日復(fù)牌當(dāng)天，祥源文化股價再度遭遇大跌，隨后一直走跌。截至10月12日午間報收5.28元，不到14個交易日股價跌幅超13%。

作為涉足資本市場20多年的老手，俞發(fā)祥對這樣的資本運作并不陌生。

2001年，俞發(fā)祥斥資近一億元收購了上市公司瓊海德，因歷史遺留問題負(fù)責(zé)，一年后其萌生退意，先是將公司轉(zhuǎn)給其妹俞紅華的海南祥源，直到4個月后才找到真正的接盤者——耀江實業(yè)。

2015年，俞發(fā)祥將目光投向西藏旅游，彼時正值經(jīng)營困境的西藏旅游發(fā)布定增計劃，俞發(fā)祥旗下的祥源控股擬出資2.1億元認(rèn)購西藏旅游2056.8萬股，最終這場定增未能成行。

2017年俞發(fā)祥趟進萬家文化的“渾水”中。在與趙薇夫婦的龍薇傳媒“分手”三個月后，萬家文化找到了新買家——俞發(fā)祥。祥源控股以16.74億元的價格收購萬家集團100%股權(quán)，收購后其將間接持有萬家文化29.72%的股權(quán)。

隨后，萬家文化更名為祥源文化，俞發(fā)祥接手后，未能帶領(lǐng)祥源文化迎來新的發(fā)展，2016年-2022年上半年祥源文化的營收由7.17億元降至1.15億元，對應(yīng)凈利由1.02億元降至0.0185億元。

2019年受到子公司商譽減值計提影響，祥源文化當(dāng)年營業(yè)收入腰斬至4.22億元，凈利巨虧8.78億元，這一巨虧也變相“助力“了2020年祥源文化凈利同比上漲，除了2020年，2016年-2022年上半年的其他年份祥源文化的凈利均處于下降狀態(tài)。

盈利能力的下降在利率方面體現(xiàn)得更為明顯，2020年、2021年和2022年上半年，祥源文化的毛利率分別為55.42%、45.3%、41.46%，對應(yīng)凈利率則由14.22%下降至7.07%再到1.62%。