一則離岸債權(quán)人斥20億美元收購佳兆業(yè)停工項目的消息再度引發(fā)熱議。這一次，境外債權(quán)人坐上談判桌了嗎?

作為手握核心舊改項目的佳兆業(yè)(01638)，自暴雷以來便不斷傳來“積極自救”的聲音：出售資產(chǎn)、引入戰(zhàn)投、“國資+AMC”紓困等。公開消息顯示，招商蛇口(16.180, 0.04, 0.25%)、中信、信達(dá)資產(chǎn)接手了佳兆業(yè)部分優(yōu)質(zhì)項目。然而，對于占比近六成的百億美元債，佳兆業(yè)與境外債權(quán)人似乎沒有達(dá)成任何實質(zhì)性的談判進(jìn)展。

近日，外媒稱境外債權(quán)人再度向佳兆業(yè)提交了債務(wù)重組方案，與此前提出的方案不同的是，此次境外債權(quán)人擬以高達(dá)20億美元(約156億港元)的價格收購其已停工的住宅項目，并且還提出將對佳兆業(yè)的美元債券提供23億美元(約179億港元)的本金減免并將注入5.5至7億美元(約43至55億港元)的新股本。

(資料圖)

在面臨巨額美元債將陸續(xù)違約的情況下，毋庸置疑，這一方案給佳兆業(yè)解決債務(wù)困境提供了新思路，但目前佳兆業(yè)對此拒絕置評。

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的歸宿

“不死鳥”佳兆業(yè)在這一次暴雷后，市場認(rèn)為深陷泥淖的它能再次挺過去。這背后緣由便是佳兆業(yè)擁有著大量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)及舊改項目。去年佳兆業(yè)擬定了18個項目處置的資產(chǎn)清單，隨后增加至25個，合計預(yù)估貨值超一千億。據(jù)公開信息顯示，中信城開已接手了佳兆業(yè)四個項目，以服務(wù)信托的模式展開合作。項目總貨值超400億，其中南山東角頭項目的貨值便高達(dá)298.35億元。與其說佳兆業(yè)等來了援軍，倒不如說是境內(nèi)債權(quán)人的自救成功。

盤活項目、推動復(fù)工復(fù)產(chǎn)，恢復(fù)出險企業(yè)自身造血能力，這便是目前拯救佳兆業(yè)的主要路徑。從流出的境外債權(quán)人方案中可以看到類似的思路。據(jù)傳這次高達(dá)20億美元的收購，計劃以20%至25%的折讓價格從佳兆業(yè)購入一些停工項目的不良貸款，并且提供新資金幫助公司完成開發(fā)及保交樓任務(wù)。

以時間換空間

據(jù)媒體報道稱，境外債權(quán)人從這些項目中獲得20%的綜合收益率后，將超出部分利潤的80%返還至出售不良貸款的銀行以及佳兆業(yè)集團(tuán)。換言之，這些停滯的優(yōu)質(zhì)項目若能恢復(fù)預(yù)售，出售不良貸款的銀行就有望收回本息。本質(zhì)上，銀行只是暫時做了壞賬核銷，項目公司恢復(fù)正常的銷售去化后，銀行可能通過超額分成彌補前期計提的會計損失。

這與此前信達(dá)資產(chǎn)以“收購債權(quán)+出資+代建”的模式有著異曲同工之處。據(jù)了解，由信達(dá)資產(chǎn)接盤的佳兆業(yè)南沙“悅伴灣”項目已開放售樓部，入市在即。不可否認(rèn)，這樣的處理方式將加速項目紓困進(jìn)度。

“救項目”是首選

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，在政策鼓勵下，各大AMC在出險房企的參與度逐漸提高。然而，當(dāng)前出險企業(yè)、停工樓盤數(shù)量較多，紓困資金主要來自政策性銀行、地方國企、地方AMC等。雖然資金利率較低，但資金規(guī)模有限，導(dǎo)致在現(xiàn)實中落地效果顯現(xiàn)偏慢。標(biāo)普評級在近日《下調(diào)四大AMC評級報告》中表示，不良資管公司本身并不能為房地產(chǎn)紓困基金提供大量融資，原因在于資管公司規(guī)模不及銀行，而且部分資管公司自身在杠桿和監(jiān)管資本要求方面的空間有限。

此前，佳兆業(yè)與招商蛇口、長城資產(chǎn)簽訂合作協(xié)議后，至今仍未有三方實際的合作落地。因此，引入更多的市場化機(jī)構(gòu)資金，擴(kuò)大紓困資金規(guī)模，將會是未來地產(chǎn)項目紓困提升落地效率的關(guān)鍵點。隨著紓困項目數(shù)量的增多，市場信心則有望得到恢復(fù)，從而吸納更多資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，形成正向循環(huán)。這或許也是境外債權(quán)人介入的邏輯，若能成功落地，則能成為其他出險房企紓困的樣本。

上海市光大律師事務(wù)所高級合伙人徐軍在《中國房地產(chǎn)報》的采訪中表示：“這種收購至少在技術(shù)上沒問題的，因為外國投資者作為境內(nèi)房地產(chǎn)項目的收購主體是適合的。但不同以往的正常外資收購，收購出險房企項目的法律風(fēng)險和商業(yè)風(fēng)險比較大，在收購方案設(shè)計及協(xié)議安排上需要花更多的心思?！?/p>

境外債權(quán)人提供的方案中還提出對佳兆業(yè)的美元債務(wù)提供20%的本金減免，約達(dá)23億美元，并為公司注入5.5至7億美元的新股本。通常情況下，房企的債務(wù)展期基本是采取延期支付或者削減利息等形式，但本金則一般會全額兌付。這種直接減免本金的方式，對處于水深火熱之中的佳兆業(yè)無疑是雪中送炭。

不久前，市場傳出佳兆業(yè)會在10月份推出的離岸債務(wù)重組路線圖中主張將部分境外債務(wù)轉(zhuǎn)換為上市公司或項目公司股權(quán)。按該公司停牌前的58億港元市值僅相當(dāng)于美元債卷面值的5%，若債權(quán)人接受部分轉(zhuǎn)股，這將意味著原始股東被完全攤薄。而第二種通過美元債轉(zhuǎn)項目公司股的方案，則是變相地把佳兆業(yè)“保交房”的義務(wù)轉(zhuǎn)移到了債權(quán)人的身上。

債轉(zhuǎn)股后，海外債權(quán)人便成為項目公司的“新股東”?？上攵?，在銀行未確定出售不良貸款的前提下，“新股東”怎么會盲目地給項目墊資呢?“保交房”任務(wù)也就不了了之了。

所以在當(dāng)前市場對出險房企缺乏信心的情況下，商業(yè)機(jī)構(gòu)資金不愿入局紓困，而這份債務(wù)重組方案為佳兆業(yè)提供近50億美元的融資，可見其境外債權(quán)人為推動美元債重組有著十足的誠意。而這一次，佳兆業(yè)是否真愿與境外債權(quán)人作進(jìn)一步的商議仍是問號。

困惑的海外投資者

去年12月佳兆業(yè)宣布美元債正式違約后，隨即表示會進(jìn)行債務(wù)重組，然而整體的債務(wù)重組方案至今沒有下文，對債權(quán)人多次提出的各種注資救濟(jì)方案也仍未做出相關(guān)回應(yīng)。

佳兆業(yè)目前仍未發(fā)布2021年全年業(yè)績及2022年中期業(yè)績。去年十一月傳出的視頻顯示，佳兆業(yè)集團(tuán)總裁麥帆對聚集于深圳市羅湖區(qū)友誼酒店的近500個理財產(chǎn)品投資人承認(rèn)了佳兆業(yè)集團(tuán)錦恒財富的理財產(chǎn)品規(guī)模為127億元。巨額表外負(fù)債的暴露，嚴(yán)重打擊了市場對公司財報數(shù)據(jù)的信心，并申斥該公司董事監(jiān)事和高管是否做到盡職履責(zé)，怎么能隱藏如此巨額或有負(fù)債。公司首席財務(wù)官吳建新以及公司審計師Grant

Thorton陸續(xù)在今年六月二十日、六月二十一日遞交了辭職信。佳兆業(yè)公告中稱公司將爭取于今年10月底前刊發(fā)其2021年年度業(yè)績，并且公布了境內(nèi)債務(wù)的重組進(jìn)展，然而對境外債務(wù)的重組則只字未提。時隔十一個月，上市公司股民、海外債權(quán)人仍在焦灼的等待中。

要知道，截至2021年中期，佳兆業(yè)負(fù)債總額2,376.62億元，有息負(fù)債總額1,238億元，其中境外債合計本金高達(dá)117.8億美元，占總有息負(fù)債近六成。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道統(tǒng)計，未來一年，佳兆業(yè)還有5筆美元債到期，總額為36.3億美元。由此可見，佳兆業(yè)紓困之路道阻且長，境外債務(wù)的重組成功對其涅?重生至關(guān)重要。

佳兆業(yè)在10月份推出的離岸債務(wù)重組路線圖，境外債權(quán)人究竟是將迎來一線曙光，還是繼續(xù)無限期的等待…