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今年五月，濱江集團董事長戚金興曾在網上業績會上表示，“在‘房住不炒’的整體調控政策下，浙江房產市場整體運行平穩，杭州是全國少有的幾個供需平衡的城市。”與會的集團財務總監沈偉東同時表示，“2022年濱江集團銷售目標定在1500億-1600億元，權益比例在50%以上。”這一銷售目標較2021年上浮6.7%。

在某種程度上，濱江集團的興衰系于杭州。濱江集團半年報顯示，截至上半年末，濱江集團的土地儲備約1586.47萬平米，其中單杭州占比就高達62%，而浙江省內非杭州城市占22%，省外占比僅16%。

然而作為上一輪房地產牛市表現最兇悍的城市之一，杭州最近的供需平衡被打破。據中指研究院數據，今年10月，杭州新房成交量低迷，環比下降24.5%；在具體開盤表現上，10月杭州市區整體中簽率47.7%，較上月增長12.1個百分點，10月流搖率39.1%，較上月升高3.1個百分點，整體開盤去化率自6月份以來首次降至60%以下。

二手房方面，貝殼研究院數據顯示，杭州10月二手房網簽量逾4300套，環比下滑10%，二手房網簽量連續四個月下滑；價格方面，中指研究院數據顯示，今年1月杭州二手住宅參考均價約40340元/平方米，6月降至37692元/平方米，10月均價則進一步回調至37040元/平方米。

杭州樓市降溫，對于下了重注的濱江集團絕不是好消息。中指研究院銷統計顯示，1-10月，濱江集團完成銷售1182.3億元，目標完成率73.9%，和去年同期93.8%的完成率相比，相差20個百分點，位列百強排行第13名。

財務數據方面，2022年前三季度，濱江集團營收198.68億元，較去年同期下降18.69個百分點，雖然營收出現下滑，但凈利潤錄得20.56億元，同比增長55.21%，增速在30家樣本房企中高居榜首。從單季度表現來說，第三季度濱江錄得營業收入91.78億元，同比增長81.78%；歸母凈利潤7.72億元，同比增長1243.67%。濱江集團在三季報中表示，歸母凈利潤同比上升的主要原因系本期來自聯營企業和合營企業的投資收益在歸母凈利潤中占比較高所致。

吊詭的是，濱江集團的增利不增收并未帶來高水平的凈利率和毛利率。自2018年至2021年，濱江集團毛利率分別為35.74%、35.1%、27.04%、24.66%，呈持續下滑態勢，到了今年的三季報，這個數字甚至降至20%以下，前三季度的毛利率僅為16.65%，單三季度的毛利率更是跌至11.6%，創造了近年來的新低。

但盈利能力的下降并未影響濱江集團的急速擴張。在拿地這塊上，濱江集團與相比行業平均水平堪稱是激進。據中指研究院數據，濱江集團前三季度權益拿地金額361億元，全口徑新增貨值約1010億元，權益新增貨值552億元，拿地強度56.9%。而同期50家代表房企拿地銷售比均值為16.9%，較去年同期下降20.3個百分點。

杭州樓市會調整多久，沒法預測。但是“看不見的手”已經開始動作。“雙十一”當天，杭州針對居民首套住房的貸款部分認定條件、二套房首付比例和貸款利率，作出了新的調整，即日起由原來的“認房又認貸”調整為“認房不認貸”。早在2017年3月29日，杭州住房保障和房產管理局曾發布新規，執行“認房又認貸”政策。此次調整，也讓杭州的房貸政策一夜回到5年前。

據悉，杭州本地業內人士將此次房貸政策調整稱作是“今年以來最有力度的一項新政”，但歸根結底，政策能否出效果才是“地主”濱江集團最關心的事情。浙江證券研報指出，“公司財務表現穩健，現金流量凈額增幅較大主要因為公司預收房款增幅較大。但疫情反復導致需求修復不及預期，需要防范杭州市場波動或基本面惡化的風險。”

杭州房價降溫，“地主”濱江集團還坐得住嗎？

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