9月15日，穆迪再次下調德信中國公司家族評級，從“B3”下調至“Caa1”，并將其高級無抵押評級從“Caa1”下調至“Caa2”，展望為負面。

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早在今年4月，穆迪就已將德信中國公司家族評級(CFR)從“B2”下調至“B3”，高級無抵押評級從“B3”下調至“Caa1”。

而在更早之前，2021年11月，另一家評級機構標普也將德信中國信用等級下調至“B-”，列入負面信用觀察名單。

對于這次進一步下調德信中國評級，穆迪解釋稱，由于未來6-12個月德信中國有大量債務到期且流動性疲弱，其再融資風險加劇。在資金緊張的情況下，該公司解決再融資需求的能力存在不確定性。

德信中國是一家老牌浙系房企，與中梁、祥生和佳源并稱“浙系房企四小龍”，過去以激進擴張著稱。但自2021年以來，隨著樓市劇烈調整，曾經熱衷于“高周轉”的房企相繼暴雷，德信中國也正面臨著銷售腰斬，業績大幅下滑，債務壓頂的困局。

評級再遭下調短期債務承壓

在評級報告中，穆迪指出，德信中國在未來6-12個月將有大量債務到期，其中包括于2022年12月到期的3.48億美元離岸債券。穆迪認為，德信中國現有的現金加上經營性現金流，將不足以覆蓋在此期間所有到期債務。

數據顯示，截至今年6月底，德信中國計息負債約為237.06億元，較2021年12月31日下降21.9%，其中一年內須償還的短債約為105.02億元。

短債規模在下降的同時，德信中國手上的現金也大幅減少。截至今年6月底，德信中國的無限制現金余額從2021年底的161億元人民幣大幅下降至106億元人民幣，主要是由公司使用內部現金資源償還了大部分到期債務所致。

截至目前，德信中國的現金勉強可以覆蓋短債，現金短債比為1.02，但已快踩到“三道紅線”。

從整體負債情況看，截至6月底，德信中國德總資產規模為1167.36億元，其中負債合計939.73億元，資產負債率為80.50%，剔除預收賬款后的資產負債率為66.1%，凈負債率為57.1%，“三道紅線”均尚處于綠檔。

若是樓市如往常一樣火爆，德信中國化解債務或許并無難度。但自去年下半年以來，樓市陷入深度調整，房企銷售普遍腰斬了。

2021年下半年開始德信中國的銷售額持續下降，全年實現銷售739.8億元，同比增長16.4%，但未完成800億目標銷售。今年上半年，德行中國實現合約銷售金額193.8億元，銷售面積103.7萬平方米，分別同比下降55.0%和49.7%，降幅大于百強房企收縮50.7%的平均水平。

最新披露德數據顯示，德信中國今年前8月，實現累計合約銷售金額251.1億元，累計合約銷售面積約138萬平方米，7、8月的銷售金額僅為30億元左右，低于其上半年的平均表現水平，銷售進一步下滑，并未見回暖。

反應到業績指標上，今年上半年，德信中國實現營業收入102.5億元，較去年同期下降22%，毛利潤為12.7億元，同比減少55%，毛利率為12.4%，同比下滑9.4個百分點，期內利潤為9.04億元，同比下降34.4%。

穆迪評級報告預計，在經營和融資條件面臨挑戰的情況下，德信中國2022年的合同銷售額將同比下降約50%至370億元人民幣左右，這將進一步限制其經營性現金流和流動性。

重倉二三四線城市項目去化面臨挑戰

德信中國前身德信地產1995年成立于浙江湖州市德清縣，2005年才將總部遷至杭州，開始全國化擴張。但至今，德信布局仍以浙江為主，項目主要集中二三四五線城市。

數據顯示，截至2022年6月30日，德信在全國27個核心城市共運營154個項目，期末總土儲約為1746萬平方米，其中二線城市占比最高達到55.5%，三四線城市為41.4%。在區域分布上，長三角區域占比最高，達76.0%，中西部和珠三角分別占比18.8%和5.2%。

由于棚改逐步退潮，缺乏產業、人口等基本面支撐的下線城市房價波動更為劇烈，庫存高企，項目去化困難。

國家統計局發布的數據顯示，今年7、8月份，70個大中城市中，一線城市整體房價環比漲幅回落；二三線城市環比轉降或降幅擴大。

比如7月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.1%和0.9%；二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降0.5%和2.5%，降幅比上月分別擴大0.3和0.4個百分點；三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別下降3.2%和3.9%，降幅擴大0.4和0.2個百分點。

與此同時，二三四線城市面臨更高商品房庫存量以及更長去化周期。克而瑞統計數據顯示，截至今年6月末，一線和二線城市新房商品房去化周期已上升至18個月警戒線；而三四線城市已達到24個月，同比增長97%。

30個被監測的二線城市廣義商品房庫存達到17億平方米，66個三四線城市庫存達19億平方米，庫存積壓明顯。

這也是導致德信中國今年上半年銷售降幅高于行業平均水平德重要原因。在債務緊逼的情況下，德信中國選擇了直接出售資產回籠資金。

今年以來，德信中國接連拋售了不少資產。5月份，德信以虧損逾1400萬元的代價出售杭州海衍科技有限公司54.54%股權，回籠資金4.54億元，6月份連軸轉讓杭州潤郎、德清莫干山東麓建設有限公司、杭州沁都置業3家公司股權。

德信中國不惜虧損拋售資產，對資金的渴求可見一斑，但能否化解債務難題，依然充滿挑戰。