銷售額下滑意味著新城控股用于償還負債的資金也隨之減少。

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(資料圖)

新城控股集團股份有限公司(下稱“新城控股”)在披露截止日，攜上半年財務報告姍姍來遲。

數(shù)據(jù)顯示，上半年新城控股營收同比下滑超45%，歸母凈利潤、扣非凈利潤均同比下滑超30%，對如今的新城控股來說這是尤為尷尬的。

就在不久前，作為示范房企的新城控股還被標普下調了評級，甚至在更久前還被穆迪下調了評級，不少房企在此前因為評級機構的評級過于看空及悲觀而終止或主動撤銷了評級，因此彼時外界對新城控股被下調的評級看法褒貶不一。

而如今從新城控股半年度的財務報告中，或許可以對評級機構接連下調新城控股評級的原因窺見一二。

【業(yè)績、銷售雙雙下滑】

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月30日，新城控股實現(xiàn)營業(yè)收入428億元，同比下降45.89%；實現(xiàn)歸母凈利潤30.1億元，同比下降30.11%；實現(xiàn)扣非凈利潤25.62億元，同比下降32.5%。

對于營業(yè)收入的下滑，新城控股表示主要系上半年物業(yè)交付收入較上年同期減少較多，而成本方面，新城控股貫徹了自王曉松接任以來的壓縮成本策略，同期營業(yè)成本同比減少47.43%至334.3億元，營業(yè)總成本也同比減少45.73%至391.7億元。

因此上半年新城控股凈利潤下降幅度遠低于營業(yè)收入的幅度，不過這一局面或許并不能維持多久。

數(shù)據(jù)顯示，今年7月份新城控股實現(xiàn)合同銷售金額約108.9億元，同比下降35.52%；銷售面積約107.87萬平方米，同比下降30.58%；而1至7月，新城控股累計合同銷售金額約760.5億元，同比下降43.48%；累計銷售面積765.07萬平方米，同比下降38.42%，略優(yōu)于同期克而瑞數(shù)據(jù)中49.3%的行業(yè)平均降幅。

即便如此，也為新城控股此后業(yè)績的下滑埋下了隱患，并且今年前七個月新城控股銷售均價為9940.27元/平方米，要知道上年同期時新城控股銷售均價為1.08萬元/平方米，這意味著此后新城控股營收空間及利潤空間都將有一定程度的收窄。

而銷售額的下滑對新城控股的影響遠不止于此。

【頻繁發(fā)債卻現(xiàn)資金缺口】

眾所周知，銷售回款為房企還債的主要資金來源之一，而銷售回款則與銷售額成正比，銷售額下滑意味著新城控股用于償還負債的資金也隨之減少。

今年上半年新城控股銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金為497.8億元，同比減少28.86%，加之今年上半年新城控股拿地數(shù)量急劇減少，半年報顯示，今年上半年新城控股僅拿地一宗，地價2826萬元，較2021年同期超600億元的低價大幅減少，使其同期經(jīng)營性現(xiàn)金流同比增加251.9%至115億元。

而隨著借款、發(fā)債的減少及償還借款等資金的增多，導致今年上半年新城控股現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物同比減少25.68%至380.5億元，償還借款資金有所減少。

值得一提的是，新城控股同期負債規(guī)模也有所減少，但由于現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物的大幅減少，其短期借款等負債仍難以被覆蓋，截至上半年末新城控股一年內到期的非流動負債245.93億元，短期借款11.85億元，應付賬款中扣除賬齡超過一年后的金額為378.43億元。

也就是說，新城控股一年內到期的負債為636.21億元，前述380.5億元的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物遠不能將此覆蓋。

要知道新城控股被列為示范房企后，還發(fā)行了今年首期總額10億元的中期票據(jù)，為其流動性緩解了不少，但新城控股還是陷入了如今境地，可見其本身的經(jīng)營狀況。

與此同時，在此后新城控股還有近百億元的融資債券及票據(jù)將發(fā)行，卻仍不被評級機構看好，顯然新城控股面臨的風險不小，其中一個或許就是表外負債了。

【存表外負債】

前述提到新城控股歸母凈利潤下降幅度優(yōu)于營業(yè)收入的幅度，這其中少數(shù)股東貢獻了不少力量。

截至今年上半年末，新城控股少數(shù)股東權益349.5億元，在966.5億元的總權益中的比重為36.16%，按照常理來說，少數(shù)股東獲得回報在當期凈利潤中的比重也將達到36%左右。

其實不然，數(shù)據(jù)顯示，今年上半年新城控股少數(shù)股東損益2.411億元，在當期32.51億元的凈利潤中的比重僅為7.42%，與其實際應獲得的回報相差30%左右，這也意味著新城控股存在“明股實債”的嫌疑。

而“明股實債”正是表外負債的一種表現(xiàn)方式，另外期內新城控股長期股權投資也同比增長1.85%至256.7億元，在總資產(chǎn)中的比重為4.49%。

據(jù)了解，長期股權投資是房企在聯(lián)合營企業(yè)的股權投資，對外擔保金額則可以視為房企在聯(lián)合營企業(yè)層面需按權益比例承擔的負債，數(shù)據(jù)顯示，同期新城控股對外擔保余額650.56億元，在總資產(chǎn)中的比重在65%左右。

其中對合聯(lián)營公司的擔保余額為77.47億元，，聯(lián)合營企業(yè)的對外擔保余額/長期股權投資的比例為30.18%，如此比例也為新城控股隱藏了一部分債務。

僅表內負債新城控股就難以應付，更別說近百億元的表外負債了，再加上如今持續(xù)下滑的銷售業(yè)績，也難怪評級機構會接二連三的下調其評級了。