近年來，號稱“浙系四小龍”之一的德信追求規模擴張，拿地兇猛，但規模始終也不能有效突破，其背后積聚的高負債風險卻與日俱增。

01紓困

(資料圖片)

8月23日，據REDD消息，兩位知情人士稱，杭州市正計劃成立紓困基金，該基金可能會為本土房企德信中國(02019.HK)提供財務支持。

據悉，紓困基金將由當地國有房企杭州市房地產開發集團有限公司牽頭，首輪融資規模約20億元人民幣。

值得注意的是，該紓困基金將優先考慮與杭房集團有敞口的德信項目，在項目上提供的流動性支持，也可能幫助德信償還其唯一一筆存續美元債，即2022年12月3日到期、本金為3.48億的美元債。

近年來，號稱“浙系四小龍”之一的德信追求規模擴張，拿地兇猛，但規模始終也不能有效突破，其背后積聚的高負債風險卻與日俱增。

2022年4月，穆迪將德信中國公司家族評級(CFR)從“B2”下調至“B3”，高級無抵押評級從“B3”下調至“Caa1”；同時標普也將德信中國信用等級下調至“B-”，列入負面信用觀察名單。

此前2021年11月，由于銷售放緩影響德信中國杠桿率改善，并減少流動性緩沖，標普將其評級展望從“穩定”調整為“負面”。

與其他房企一樣，德信中國正經歷行業的至暗時刻，紓困資金的支持將有助于其解決資金饑渴，緩解再融資壓力。

02財務指標下滑

據官網介紹，德信地產是一家根植于浙江的領先綜合型房地產開發商，主要專注于住宅開發，商業和綜合性物業的開發、運營及管理。

1995年，德信地產在浙江湖州市德清縣成立，2019年在香港聯交所主板上市，2021年7月旗下物業板塊德信服務(02215·HK)登陸港交所。

德信地產官網

從股權結構看，德信中國的控股股東為德欣國際，持股比例為67.16%，公司實際控制人為胡一平。

2021年，德信中國實現合約銷售額739.8億元，同比增長16.4%，但全年千億銷售目標未完成。

由于房地產需求疲軟，2021年下半年開始德信中國的銷售額持續下降，2022年上半年實現銷售額193.8億元，同比減少55%，

據克而瑞數據，2021年德信地產以495.4億操盤金額位居房企第55名；以220.2萬平方米操盤面積排第72位，屬于中小型房企。

克而瑞數據

值得注意的是，德信中國的合作開發占比偏高，其拿地權益占比僅為44%。

截至2021年末，德信中國163個項目的土地儲備約為1913萬平方米，其中138個項目位于長三角地區、余下的25個項目分別位于珠三角、成瑜雙城經濟圈及長江中游經濟帶等地區。

在業績方面，2021年德信中國實現總收入231.09億元，同比增長45.6%；實現歸母凈利潤9.41億元，同比減少21.06%，“增收不增利”跡象明顯。

歸母凈利潤

業績下降的同時，德信中國的盈利能力也在下滑，2021年其毛利率為21.68%，同比大幅下降。

毛利率情況

截至2021年末，德信中國總資產為1167.34億元，總負債946.34億元，凈資產220.68億元，資產負債率81.1%。

從“三道紅線”看，德信中國剔除預收賬款的資產負債率為73.6%，凈負債比率72.4%，現金短債比1.37，踩中一條紅線處于“黃檔”。

《小債看市》分析債務結構發現，德信中國主要以流動負債為主，占總債務的84%。

截至同報告期，德信中國的流動負債有791.5億元，其中一年內到期的短債規模有152.16億元。

相較于短債壓力，德信中國的流動性尚可，其賬上無限制現金余額仍有161億元，可以覆蓋短債，但其中超過三分之二的現金處于合資項目公司層面，造成一定的資金壓力。

除此之外，德信中國還有155.16億非流動負債，主要為長期借貸，其長期有息負債合計151.33億元。

整體來看，德信中國剛性債務有303.49億元，長短期有息負債規模相當，帶息債務比為32%。

從融資渠道看，德信中國主要依賴于借款，其銀行貸款占報告債務的六成，傳統銀行融資渠道較為順暢。

在傳統銀行再融資的支持下，德信中國的非銀行融資大幅下降，截至2021年6月底信托貸款僅占債務的20%。

值得注意的是，2020年以來德信中國的少數股東權益規模大增，與少數股東損益占比不匹配，存在一定明股實債嫌疑。

2020年，德信中國的少數股東權益從57.21億翻倍至107.66億元，2021年再次躍升至159.93億元，占所有者權益的72%；而其少數股東損益卻僅有14.35億元。

總得來看，德信中國銷售疲軟，業績下滑明顯；債務高企，短期償債壓力徒增；“三道紅線”踩中一條，再融資受限。

03“浙系四小龍”之一

德信是一家老牌浙系房企，與中梁、祥生和佳源并稱“浙系房企四小龍”。

1995年，胡一平離開建筑勘察設計所，在三個獨立投資者的支持下，創立德信中國的前身德信地產，從此進入房地產行業。

創立之初，胡一平帶領著德信地產在當地德清縣開展房地產項目，隨著事業的發展壯大，逐步發展到湖州市。

隨后經數年發展，德信發展成繼綠城、濱江之后的本土三甲房企，胡一平成為當地有名的地產大佬級人物。

2005年，德信總部遷至杭州，并以“立足浙江，深耕長三角，布局全國中心城市”的戰略定位，開啟全國擴張步伐。

德信集團董事長胡一平

然而，至今德信的布局仍以浙江為主，未見全國開花，仍屬偏居一隅的浙江中小型房企。

同時，受拿地局限，布局單一的影響，德信的規模始終不能有效突破。

2016年，德信完成銷售額156.8億元，擠入百億俱樂部。隨后胡一平提出“3年300億”的小目標，并于2018年達成。

近年來，德信業績增速開始下滑，從2015年到2018年其銷售增速分別為100%、80%、47%和38%。

另外，在土地市場上，德信表現兇猛，鏖戰招拍掛市場或者高溢價拿地的情況時有出現。

2016年1月，經過74輪競價，德信地產以6.1億元搶下寧波高新區純宅地；2017年1月旗下公司歷經8小時20分、90輪的拉鋸式報價，拿下溫州永強北片區地塊，樓面均價8068.6元/平方米。

2017年5月，德信地產又以105.32%、155.87%的溢價率和15.8億元總價，拿下浙江湖州德清的2宗宅地。

隨著不斷規模擴張、大手筆拿地，德信地產利潤下滑，負債卻居高不下，在房地產行業寒冬下，其不僅千億夢碎，而且面臨嚴酷的資金鏈考驗。