文|天一

為了擴(kuò)大規(guī)模，即便犧牲利潤也在所不惜，足以看出招商蛇口擴(kuò)張的決心。

近期，招商蛇口發(fā)布了上半年的業(yè)績預(yù)告，其中歸母凈利潤預(yù)計(jì)腰斬。

(相關(guān)資料圖)

其實(shí)招商蛇口業(yè)績頹勢在去年年報(bào)中就有預(yù)示，但是有趣的是，和去年年報(bào)中歸母凈利潤略微下滑不同，去年中報(bào)招商蛇口歸母凈利潤高漲365.32%，與今年形成鮮明對(duì)比。

至于去年其歸母凈利潤大漲的原因，是因其蛇口產(chǎn)園REITs上市的原因，而如今離了REITs，招商蛇口業(yè)績就原形畢露了，歸母凈利潤從去年末的小幅度下滑到現(xiàn)在的腰斬。

在此情況下，招商蛇口依舊不停地拿地，且不少都是溢價(jià)拿地，這樣一定程度上會(huì)使其利潤空間被擠壓，如今其歸母凈利潤下滑幅度擴(kuò)大的原因之一或許就是如此。

【歸母凈利潤預(yù)計(jì)腰斬】

近段時(shí)間，房企都紛紛發(fā)布了自己上半年的業(yè)績預(yù)告，招商蛇口也同樣發(fā)布了其上半年預(yù)計(jì)業(yè)績。

據(jù)公告顯示，今年上半年，招商蛇口預(yù)計(jì)歸母凈利潤為15億元–21億元，比上年同期下滑了50.60%-64.71%；扣非后的歸母凈利潤為12億元–18億元，同比去年下滑了35.81%-57.21%。

從數(shù)據(jù)來看，今年招商蛇口上半年的歸母凈利潤下滑幅度巨大，怕是要腰斬。

對(duì)于歸母凈利潤下滑的原因，招商蛇口表示，主要是報(bào)告期內(nèi)，雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積同比增長，但受市場下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少；轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生的投資收益同比減少。

除了本次預(yù)告中招商蛇口預(yù)計(jì)歸母凈利潤會(huì)下滑，其實(shí)在去年年報(bào)中，招商蛇口的凈利潤方面就已經(jīng)出現(xiàn)小幅度下滑。

數(shù)據(jù)顯示，2021年招商蛇口實(shí)現(xiàn)凈利潤152.02億元，同比減少10.12%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤103.72億元，同比減少15.35%。

也就是說，從去年開始招商蛇口就已經(jīng)顯現(xiàn)頹勢，但有趣的是，僅僅半年時(shí)間，招商蛇口去年半年報(bào)的業(yè)績表現(xiàn)與去年底卻有著天壤之別。

在去年半年報(bào)中，招商蛇口的歸母凈利潤為42.51億元，同比增長365.32%。

這樣的差距不僅體現(xiàn)在僅有半年間隔的去年半年報(bào)與年報(bào)之間，與相差一年時(shí)間的今年預(yù)告半年報(bào)也是差距明顯，一個(gè)增長超三倍，一個(gè)卻近乎腰斬。

對(duì)于這一點(diǎn)，招商蛇口表示：上年同期，以萬融大廈、萬海大廈兩處產(chǎn)業(yè)園物業(yè)作為底層資產(chǎn)的蛇口產(chǎn)園REITs上市，產(chǎn)生稅后收益14.58億元。

也就是說，去年半年報(bào)歸母凈利潤大漲的原因，在于其當(dāng)時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT上市帶來的巨大利潤。

【REITs成凈利潤大漲主要功臣】

據(jù)悉，在去年6月底，招商蛇口旗下的蛇口產(chǎn)園作為滬深市場首批之一的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市。

一般房地產(chǎn)的投資收益期較長，資金周轉(zhuǎn)能力的需求較高，而借助公募REITs則可以盤活存量資產(chǎn)，提高資金使用效率，順便降低杠桿。在一系列好處的吸引下，不少房企趨之若鶩，招商蛇口亦然。

當(dāng)時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT以萬融大廈、萬海大廈兩處優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園物業(yè)作為底層資產(chǎn)，使得其上市后如火中天，共募集基金份額達(dá)9億份，加上募集期利息，基金募資總額達(dá)20.81億元，產(chǎn)生稅后收益為14.58億元，占了當(dāng)時(shí)歸母凈利潤的三成以上。

可以說，蛇口產(chǎn)園REIT的上市為招商蛇口歸母凈利潤大漲的大功臣。在去年前三季度的報(bào)告中，招商蛇口僅投資收益漲幅便達(dá)到302.11%，而大漲的主要原因就是公募REITs產(chǎn)品上市的收益及權(quán)益法投資收益同比增加。

高漲的業(yè)績讓招商蛇口一時(shí)間風(fēng)光無限，但離開了REITs的招商蛇口，在今年卻原形畢露了。

沒有了REITs的加持，招商蛇口的歸母凈利潤一路下滑，直至今年中報(bào)預(yù)計(jì)的腰斬。

在此情況下，招商蛇口今年以來還不斷溢價(jià)拿地。

【頻頻溢價(jià)拿地侵蝕利潤】

在今年上半年，不少房企已經(jīng)放棄拿地的情況下，招商蛇口卻并未停止拿地的步伐。

截至六月末，招商蛇口以235億元的拿地金額位居拿地排行榜的第七位。

而在上半年的拿地中，不少是以高溢價(jià)的結(jié)果拿到的地塊。

5月，招商蛇口以溢價(jià)率15%的價(jià)格拿下蘇州工業(yè)園區(qū)地塊。

今年六月的上海集中購地土拍中，招商蛇口聯(lián)合體以47.33億元，溢價(jià)率為9.6%的價(jià)格競得徐匯區(qū)斜土街道地塊；同時(shí)還以40.43億元，溢價(jià)率為5%的價(jià)格競得閔行吳涇鎮(zhèn)地塊；最后其自己又以一次性報(bào)價(jià)19.18億元，溢價(jià)率9%的價(jià)格競得位于上海青浦區(qū)西虹橋會(huì)卓路的地塊。

同月，杭州第二輪供地中，招商蛇口聯(lián)合體又以12.0%的溢價(jià)率拿下楊岐山地塊。

7月，上海第二輪供地中，招商蛇口聯(lián)合體又以34.2億元，溢價(jià)率1.18%的價(jià)格競得上海普陀區(qū)一塊地，一次開始新的一輪拿地。

以上來看，招商蛇口參與的溢價(jià)拿地的地塊不在少數(shù)。

可見，即便今年行業(yè)不景氣，不少房企停止拿地的環(huán)境下，依舊沒能讓招商蛇口打消擴(kuò)張的念頭，僅僅是在拿地力度上有所減輕而已。

然而，高溢價(jià)的拿地必然會(huì)對(duì)利潤造成壓迫，侵蝕其利潤空間。

以此來看，今年招商蛇口利潤方面的減少，和其頻頻溢價(jià)拿地也脫不開關(guān)系。

為了擴(kuò)大規(guī)模，即便犧牲利潤也在所不惜，足以看出招商蛇口擴(kuò)張的決心。