融資困難的同時(shí)，負(fù)債也在不斷攀升。

　　金地集團(tuán)近期發(fā)布了三季度報(bào)，同上半年不錯(cuò)的業(yè)績相比，三季度營利雙降，公司稱為費(fèi)用增加所致。融資困難的同時(shí)，金地集團(tuán)還面臨著債務(wù)壓力，有息負(fù)債規(guī)?？焖僭黾?，財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出也隨之加大，擠壓了利潤空。二股東大家人壽在行業(yè)回暖、金地集團(tuán)股價(jià)高位時(shí)大舉減持，或已不看好金地集團(tuán)后續(xù)成長。

　　【營利雙降，系費(fèi)用增多所致】

　　10月17日，金地集團(tuán)(600383.SH)發(fā)布三季報(bào)顯示，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入196.1億元，同比下降4.64%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約14.84億元，同比下降26.19%。

　　因上半年表現(xiàn)不錯(cuò)，所以前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入538.84億元，同比增加33.25%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤33.09億元，同比減少33.72%。

　　對(duì)于利潤下滑的原因，金地集團(tuán)稱“主要因本報(bào)告期結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目毛利率下降以及期間費(fèi)用增加的影響?！?br />
　　對(duì)于毛利率下滑這個(gè)原因，其實(shí)近年來房地產(chǎn)行業(yè)整體毛利率都有所下降，但以之前金地集團(tuán)發(fā)布的半年報(bào)中顯示的毛利率來看，上半年的毛利率下滑幅度遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平，降低了25.35個(gè)百分點(diǎn)。所以目前來看僅以簡單的毛利率下滑來說，并不能成為一個(gè)完美的借口。

　　在此之前，金地集團(tuán)的毛利率下滑要追溯到更早。自2019年以來金地集團(tuán)毛利率就在不斷走低，今年前三季度該指標(biāo)達(dá)到了18.13%，較2020年32.86%的水平大幅下滑。

　　就像金地集團(tuán)公告中所說，在三季度中很多費(fèi)用支出明顯增多。

　　三季度報(bào)顯示，金地集團(tuán)銷售費(fèi)用為18.28億元，同比去年上升6.36億元，同比增長53%，管理費(fèi)用為33.17億元，同比增長20%；利息費(fèi)用26.7億元，同比增長13%。

　　各項(xiàng)費(fèi)用的大幅度增加，擠壓了利潤空間，最后導(dǎo)致了前三季度整體增收不增利的情況。

　　【債務(wù)壓頂，拿地速度不減】

　　11月11日，金地集團(tuán)宣布完成一筆15億元中期票據(jù)的發(fā)行，利率為4.17%，發(fā)行期限3年。

　　金地在公告中表示，此次票據(jù)募集資金將全部用于償還到期債券。截至本募集說明書簽署之日，發(fā)行人待償還債務(wù)融資工具共計(jì)折合人民幣561.84億元。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，11月11日的發(fā)債具有風(fēng)向標(biāo)意義，確認(rèn)房企發(fā)債在放開，政府對(duì)房企融資在實(shí)質(zhì)性放松，意味著房企發(fā)債放開得到了實(shí)錘。

　　金地集團(tuán)能夠成功發(fā)行票據(jù)并不容易，現(xiàn)在房企在融資和銷售方面普遍存在壓力。

　　據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，10月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為365.0億元，同比下降74.8%，環(huán)比下降60%，單月融資規(guī)模同比已連續(xù)8個(gè)月下降。從融資結(jié)構(gòu)來看，各類型融資額同比下滑，其中海外債下滑幅度最大。10月份信托融資占比最高達(dá)41.29%，隨后分別是信用債的35.62%以及海外債23.09%，

　　融資困難的同時(shí)，負(fù)債也在不斷攀升。

　　三季度報(bào)顯示，金地集團(tuán)總負(fù)債為3618.84億元，資產(chǎn)負(fù)債率為78.3%，比年初增長約543億元?？鄢A(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為70%，已趨近紅線。凈負(fù)債率為66%，現(xiàn)金短債比為1.44倍。

　　雖然金地集團(tuán)現(xiàn)有的賬戶資金可以覆蓋短債，但金地集團(tuán)主要以流動(dòng)負(fù)債為主，占總負(fù)債比為73%。

　　公司非流動(dòng)負(fù)債為959.85億元，其中長期有息負(fù)債占比較重為826.47億元。在有息負(fù)債快速增長的同時(shí)，財(cái)務(wù)費(fèi)用也會(huì)相對(duì)增加。對(duì)利潤形成嚴(yán)重侵蝕。

　　另外，金地集團(tuán)目前國內(nèi)存續(xù)債券一年內(nèi)到期的規(guī)模近百億，集中兌付壓力較大。在三只境外債中，有兩只將于明年6、7月份到期，規(guī)模合計(jì)4.5億美元債。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析稱，近年來金地集團(tuán)的流動(dòng)比率、速動(dòng)比率和長期償債能力指標(biāo)均在下滑，說明其償債能力均在惡化。

　　另外值得注意的是，金地集團(tuán)或存“明股實(shí)債”嫌疑。少數(shù)股東權(quán)益增加較快，在今年三季末為429.85億元，占比43%，但少數(shù)股東損益不增反降，規(guī)模僅為2020年末一半。

　　雖然金地集團(tuán)債務(wù)壓頂，但今年其拿地速度依舊不減。

　　整體來看今年1-10月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積1162.2萬平方米，同比上升25.48%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額2452.2億元，同比上升29.01%。

　　【“二當(dāng)家”連續(xù)減持】

　　近期受地產(chǎn)政策相關(guān)松動(dòng)消息的刺激，地產(chǎn)股集體瘋漲，金地集團(tuán)在10日大漲6.35%之后，11日更是封住漲停達(dá)10.01%。然而，才過一天，12日晚間就曝出了第二大股東大家人壽保險(xiǎn)的減持消息。

　　公告顯示，2021年9月3日至11月11日，大家人壽累計(jì)減持金地集團(tuán)股份比例達(dá)到5%。權(quán)益變動(dòng)后，大家人壽持有金地集團(tuán)股份比例下降至15.43%。其中11月份大家人壽通過集合競價(jià)方式減持0.21%，通過大宗交易轉(zhuǎn)讓2%。

　　消息發(fā)布后，金地集團(tuán)連續(xù)兩天跌幅為1.4%及1.95%，最新股價(jià)為11元/股。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年9月3日至9月14日，大家人壽通過集合競價(jià)累計(jì)減持公司股份45，049，216股，占公司總股本的0.99%；通過大宗交易減持公司股份60，540，000股，占公司總股本的1.34%。

　　9月16日至9月末，大家人壽通過集合競價(jià)方式轉(zhuǎn)讓10，528，600股，占公司總股本的0.23%。2021年10月，大家人壽通過集合競價(jià)方式轉(zhuǎn)讓9，607，840股，占公司總股本的0.21%。

　　11月份，大家人壽通過集合競價(jià)方式轉(zhuǎn)讓9，700，000股，占總股本的0.21%；通過大宗交易方式轉(zhuǎn)讓90，303，544股，占公司總股本的2.00%。

　　自9月16日提示性公告披露后，大家人壽累計(jì)減持公司股份120，139，984股，占公司總股本的2.66%；與前次權(quán)益變動(dòng)合并計(jì)算，大家人壽自9月3日至今已累計(jì)減持公司股份225，729，200股，占公司總股本比例達(dá)到5.00%。

　　連續(xù)的減持可以看出，雖然現(xiàn)在政府對(duì)房企發(fā)債放寬，但在行業(yè)回暖期間，大家人壽還是決定堅(jiān)持金地地產(chǎn)股份，或許側(cè)面說明了大家人壽已經(jīng)不看好金地集團(tuán)的成長。有趣的是，曾在2013年到2014年期間，生命人壽和安邦保險(xiǎn)(如今大家保險(xiǎn))輪番舉牌搶籌金地股份。

　　當(dāng)然，即使是大舉減持之后，大家人壽也仍是金地集團(tuán)的第二大股東，生命人壽還是第一大股東，前十大股東名單中，都是生命人壽和大家人壽的身影。