?【讀財報】綠地控股三季報：加速回籠現金為主基調 萬億負債減負任重而道遠
來源：面包財經
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2021-11-03 10:35:21
綠地控股近日發布2021年三季度業績報告，公司前三季度累計實現營業收入4268億元，同比增長33%；歸母凈利潤112億元，同比減少7.3%。單季度數據來看，公司第三季度營收、歸母凈利潤同比增速分別為29.74%、-27.12%。
綠地控股三季報信息看板
綠地控股通過促銷去化、放緩增儲，2021年1-9月經營性現金流量凈額達到491億元，同比增長880.36%；公司前三季度壓降有息負債645億元，債務結構有所改善。截至10月底，公司轉為“黃檔”房企。
“三道紅線”限制外部融資的情況下，綠地控股通過增加應付款的方式緩解資金壓力。2021年三季度末，公司應付賬款及票據余額為3105億元，同比增長65%。其中，應付票據規模合計343億元，同比增速超過150%。
基建收入持續超越房地產業務收入改善現金流為前三季度主基調
綠地控股是一家以房地產、基建為主業，金融、消費等綜合產業并舉發展的跨國經營企業。
翻閱歷年財務數據發現，公司的房地產、基建業務合計收入貢獻超過八成。2016年，房地產開發業務收入達到基建業務的2倍，隨后基建業務收入增速顯著，2020年首次超過房地產開發業務。
2016-2020年綠地控股基建、房地產業務的收入與毛利率
今年前三季度延續該趨勢，綠地控股2019年1-9月基建業務累計收入達到2114億元，同比增長44%，超過當期營收增速33%；房地產業務結轉收入達到1496億元，同比減少3%。因低毛利率基建業務的營收占比增加，加上房地產行業整體利潤率走低，公司前三季度增收不增利，營業收入達到4268億元，同比增長33%；歸母凈利潤112億元，同比減少7.28%。
在房地產全方位調控持續從嚴從緊的市場形勢下，現金流管理成為綠地控股的主基調。
一方面，綠地控股試圖通過促銷去化進行資金回籠，但效果甚微。數據顯示，公司前三季度共完成合同銷售金額2302億元，同比增長5.7%；合同銷售面積1817萬平方米，同比增長3.2%；但僅看第三季度時，公司合同銷售額、銷售面積的同比降幅達到20%以上，業績也不及2019年同期。
2019年至2021年三季度綠地控股各季度合同銷售情況
另一方面，公司放緩增儲，以控制現金流出。具體來看，今年前三季度，公司累計新增房地產項目儲備41個，去年同期為77個；權益土地面積294萬平方米，去年同期為1053萬平方米；累計權益土地款304億元，去年同期為731億元。
得益于加重現金流管理，2021年1-9月，綠地控股經營性現金流量凈額達到491億元，同比增幅超過880%。
10月底由“橙”轉“黃”評級機構接連下調評級
政府于2020年出臺“三道紅線”政策，根據三個指標的觸線情況，將試點房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四擋，以此來劃定房地產企業融資時有息負債年增速的上限。綠地控股作為試點房企之一，連踩三道指標，降負債成為其第一要務。
當前，負債總額超過萬億元的房企有4家，依次為碧桂園、萬科、綠地、保利。綠地控股的負債規模在2019年首次達到萬億級別，資產負債率也常年維持在高位。
2015年以來綠地控股總負債、資產負債率
公司在今年一季度壓降有息負債約181億元，實現現金短債比指標超過1.0的央行監管基準線，“一條紅線”轉綠達標。在此基礎上，公司進一步壓降有息負債，前三季度已累計壓降有息負債645億元，凈負債率有所回落。
截至2021年9月末，公司總負債規模達到12228.22億元，資產負債率為87.7%，較去年年底有所回落。公司有息負債約為2500億元、貨幣資金余額為795億元，剔除預收的資產負債率、凈負債率、現金短債比分別為81.4%、100.6%、1.6倍，仍處于“三道紅線”分類中的“橙檔”房企。
綠地集團近期在官微披露，截至今年10月底，綠地控股凈負債率已降至100%以下，達標轉綠。至此，綠地控股從“橙檔”上升至“黃檔”。
鑒于目前房地產開發企業融資條件越來越差，結合綠地控股的銷售、債務到期情況，兩大國際信用評級機構穆迪、標普于今年10月接連下調了公司的信用評級。
應付票據增速超過150%隱形債務值得關注
為對沖外部融資壓力，綠地控股通過增加應付款的方式緩解資金壓力。2021年三季度末，公司應付賬款及票據余額為3105億元，同比增長65%，分別占當期凈資產、合約銷售額的181%、135%。其中，應付票據規模合計343億元，同比增速超過150%。
今年以來，房地產商票逾期問題受到較大關注。今年6月，有媒體報道稱央行等監管部門將“三道紅線”試點房企的商業承兌匯票數據納入監控范圍，要求房企將商業承兌匯票數據隨“三道紅線”監測數據每月上報。未來，房企的商票乃至其他應付類負債或將受到更多管控。
另外值得一提的是，截至2021年9月末，綠地控股的少數股東權益為766.97億元，占所有者權益的45%。不過，當期凈利潤151.4億元中，少數股東損益僅為39.75億元，占比約26%，也即持有公司近半凈資產的少數股東僅拿到公司1/4的凈利潤，是否存在“明股實債”值得探究。
綠地控股三季報信息看板
綠地控股通過促銷去化、放緩增儲，2021年1-9月經營性現金流量凈額達到491億元，同比增長880.36%；公司前三季度壓降有息負債645億元，債務結構有所改善。截至10月底，公司轉為“黃檔”房企。
“三道紅線”限制外部融資的情況下，綠地控股通過增加應付款的方式緩解資金壓力。2021年三季度末，公司應付賬款及票據余額為3105億元，同比增長65%。其中，應付票據規模合計343億元，同比增速超過150%。
基建收入持續超越房地產業務收入改善現金流為前三季度主基調
綠地控股是一家以房地產、基建為主業，金融、消費等綜合產業并舉發展的跨國經營企業。
翻閱歷年財務數據發現，公司的房地產、基建業務合計收入貢獻超過八成。2016年，房地產開發業務收入達到基建業務的2倍，隨后基建業務收入增速顯著，2020年首次超過房地產開發業務。
2016-2020年綠地控股基建、房地產業務的收入與毛利率
今年前三季度延續該趨勢，綠地控股2019年1-9月基建業務累計收入達到2114億元，同比增長44%，超過當期營收增速33%；房地產業務結轉收入達到1496億元，同比減少3%。因低毛利率基建業務的營收占比增加，加上房地產行業整體利潤率走低，公司前三季度增收不增利，營業收入達到4268億元，同比增長33%；歸母凈利潤112億元，同比減少7.28%。
在房地產全方位調控持續從嚴從緊的市場形勢下，現金流管理成為綠地控股的主基調。
一方面，綠地控股試圖通過促銷去化進行資金回籠，但效果甚微。數據顯示，公司前三季度共完成合同銷售金額2302億元，同比增長5.7%；合同銷售面積1817萬平方米，同比增長3.2%；但僅看第三季度時，公司合同銷售額、銷售面積的同比降幅達到20%以上，業績也不及2019年同期。
2019年至2021年三季度綠地控股各季度合同銷售情況
另一方面，公司放緩增儲，以控制現金流出。具體來看，今年前三季度，公司累計新增房地產項目儲備41個，去年同期為77個；權益土地面積294萬平方米，去年同期為1053萬平方米；累計權益土地款304億元，去年同期為731億元。
得益于加重現金流管理，2021年1-9月，綠地控股經營性現金流量凈額達到491億元，同比增幅超過880%。
10月底由“橙”轉“黃”評級機構接連下調評級
政府于2020年出臺“三道紅線”政策，根據三個指標的觸線情況，將試點房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四擋，以此來劃定房地產企業融資時有息負債年增速的上限。綠地控股作為試點房企之一，連踩三道指標，降負債成為其第一要務。
當前，負債總額超過萬億元的房企有4家，依次為碧桂園、萬科、綠地、保利。綠地控股的負債規模在2019年首次達到萬億級別，資產負債率也常年維持在高位。
2015年以來綠地控股總負債、資產負債率
公司在今年一季度壓降有息負債約181億元，實現現金短債比指標超過1.0的央行監管基準線，“一條紅線”轉綠達標。在此基礎上，公司進一步壓降有息負債，前三季度已累計壓降有息負債645億元，凈負債率有所回落。
截至2021年9月末，公司總負債規模達到12228.22億元，資產負債率為87.7%，較去年年底有所回落。公司有息負債約為2500億元、貨幣資金余額為795億元，剔除預收的資產負債率、凈負債率、現金短債比分別為81.4%、100.6%、1.6倍，仍處于“三道紅線”分類中的“橙檔”房企。
綠地集團近期在官微披露，截至今年10月底，綠地控股凈負債率已降至100%以下，達標轉綠。至此，綠地控股從“橙檔”上升至“黃檔”。
鑒于目前房地產開發企業融資條件越來越差，結合綠地控股的銷售、債務到期情況，兩大國際信用評級機構穆迪、標普于今年10月接連下調了公司的信用評級。
應付票據增速超過150%隱形債務值得關注
為對沖外部融資壓力，綠地控股通過增加應付款的方式緩解資金壓力。2021年三季度末，公司應付賬款及票據余額為3105億元，同比增長65%，分別占當期凈資產、合約銷售額的181%、135%。其中，應付票據規模合計343億元，同比增速超過150%。
今年以來，房地產商票逾期問題受到較大關注。今年6月，有媒體報道稱央行等監管部門將“三道紅線”試點房企的商業承兌匯票數據納入監控范圍，要求房企將商業承兌匯票數據隨“三道紅線”監測數據每月上報。未來，房企的商票乃至其他應付類負債或將受到更多管控。
另外值得一提的是，截至2021年9月末，綠地控股的少數股東權益為766.97億元，占所有者權益的45%。不過，當期凈利潤151.4億元中，少數股東損益僅為39.75億元，占比約26%，也即持有公司近半凈資產的少數股東僅拿到公司1/4的凈利潤，是否存在“明股實債”值得探究。
