近期，港股內(nèi)房股板塊在此前跌跌不休的走勢(shì)中終于開(kāi)始有所回暖，盡管在一小波回調(diào)后近期走勢(shì)趨于平穩(wěn)，不過(guò)市場(chǎng)多數(shù)機(jī)構(gòu)觀(guān)點(diǎn)表明對(duì)后市行情的信心。如國(guó)際大行摩根士丹利在日前就將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)板塊的評(píng)估從“與大市一致”上調(diào)至“有吸引力”。　　500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　(來(lái)源：東方財(cái)富)

　　實(shí)際上，一系列跡象也在表明，地產(chǎn)板塊或已經(jīng)迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

　　1•政策面發(fā)生積極變化，房地產(chǎn)板塊孕育機(jī)會(huì)

　　10月15日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)召集10家房企在京座談，住建部相關(guān)官員在會(huì)上聽(tīng)取了房企意見(jiàn)。同日，對(duì)于近期市場(chǎng)比較關(guān)注的開(kāi)發(fā)商恒大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題以及房貸問(wèn)題，央行在召開(kāi)的2021年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上亦作出最新回應(yīng)和定調(diào)，表示“恒大集團(tuán)的問(wèn)題，在房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)別現(xiàn)象。”同時(shí)央行在發(fā)布會(huì)上表示部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)“三線(xiàn)四檔”存在誤解。

　　逐一梳理這幾個(gè)關(guān)鍵信息，政策面邊際改善的信號(hào)可以說(shuō)已經(jīng)較為明確。

　　首先，房企座談會(huì)的召開(kāi)，這預(yù)示著決策者在積極傾聽(tīng)市場(chǎng)聲音，而與會(huì)房企也提出了自己的訴求，相信后續(xù)將陸續(xù)推出一系列相關(guān)政策和配套措施，落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　其次，央行在此前貨幣政策季度例會(huì)上12年首次罕見(jiàn)發(fā)聲提出房地產(chǎn)“雙維護(hù)”，而此次再為市場(chǎng)答疑，在行業(yè)內(nèi)部分房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露引發(fā)市場(chǎng)擔(dān)憂(yōu)的背景下，釋放對(duì)行業(yè)當(dāng)下及未來(lái)仍保持穩(wěn)健發(fā)展的信心。特別是對(duì)部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)“三線(xiàn)四檔”存在誤解的這一表態(tài)，無(wú)疑將有助于緩和房企與金融機(jī)構(gòu)的合作，釋放房企融資段壓力。

　　由上綜合可見(jiàn)，這一系列舉措以及帶來(lái)的預(yù)期顯然也為當(dāng)前趴在估值底部的房地產(chǎn)板塊的回暖注入了強(qiáng)心針，后續(xù)機(jī)會(huì)愈漸明朗。對(duì)于投資者而言，在板塊打響“回暖”戰(zhàn)役的當(dāng)下，我們不能忽略房企間的分化也在加速，從機(jī)構(gòu)觀(guān)點(diǎn)來(lái)看，房企的財(cái)務(wù)表現(xiàn)，業(yè)績(jī)情況等均是值得考量的重點(diǎn)。

　　2•行業(yè)大變局下，多維度審視房企核心競(jìng)爭(zhēng)力

　　近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于風(fēng)口浪尖，“房住不炒”的政策大基調(diào)下，隨著包括“三道紅線(xiàn)”兩集中“等一系列政策的相繼出爐，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制逐步落地，這已充分預(yù)示著整個(gè)行業(yè)進(jìn)入到了一個(gè)新的時(shí)代。

　　具體而言，在樓市層面，房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期被徹底打破，普通民眾的買(mǎi)房動(dòng)作也將變得更為審慎。而回歸到居住本質(zhì)下，圍繞剛需、消費(fèi)升級(jí)等客群帶來(lái)的對(duì)產(chǎn)品力的角逐也將會(huì)是房企發(fā)展的重心。

　　與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式具有典型的杠杠屬性和資金密集屬性，因此房企如何確保自身穩(wěn)健的運(yùn)轉(zhuǎn)，良好的運(yùn)營(yíng)管理以及財(cái)務(wù)基本面必不可少。由此在銷(xiāo)售、土儲(chǔ)、融資等要素上的競(jìng)爭(zhēng)也將更為體現(xiàn)房企的核心實(shí)力所在。

　　在這樣一個(gè)新的時(shí)點(diǎn)，我們認(rèn)為房企的經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)迎來(lái)深層次的改變，下面重點(diǎn)結(jié)合美的置業(yè)等行業(yè)內(nèi)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的表現(xiàn)進(jìn)行深入解讀，探討房地產(chǎn)下半場(chǎng)有哪些特質(zhì)的房企能夠?qū)崿F(xiàn)“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”？

　　著重將從如下幾個(gè)方面進(jìn)行探討：

　　其一，產(chǎn)品力。

　　不論是回歸住宅屬性的政策趨勢(shì)，還是消費(fèi)升級(jí)帶來(lái)的對(duì)居住環(huán)境要求的提升所形成的“倒逼效應(yīng)”，房企的產(chǎn)品力已經(jīng)越來(lái)越成為房企競(jìng)爭(zhēng)發(fā)力的關(guān)鍵點(diǎn)。優(yōu)質(zhì)的、高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品，不僅意味著更快的去化，同時(shí)也將是獲得市場(chǎng)溢價(jià)的驅(qū)動(dòng)力所在。尤其是今年來(lái)，一些熱門(mén)城市開(kāi)始以競(jìng)品質(zhì)，代替競(jìng)價(jià)，決定土地拍賣(mài)的最終歸屬，產(chǎn)品力的擺在了房企長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)的重要高度。

　　從行業(yè)內(nèi)企業(yè)來(lái)看，如綠城中國(guó)便一直是業(yè)內(nèi)產(chǎn)品力的標(biāo)桿，其卓越的產(chǎn)品力也令其項(xiàng)目在市場(chǎng)上能夠保持高價(jià)位，保障了盈利質(zhì)量。而再比如，世茂集團(tuán)近年來(lái)在產(chǎn)品力升級(jí)上表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，其以匠心雕琢產(chǎn)品，升級(jí)迭代住宅標(biāo)準(zhǔn)，全面落地雅系、云系、璀璨系、國(guó)風(fēng)系、天譽(yù)系、龍胤系等全生命周期產(chǎn)品系，致力于滿(mǎn)足多樣化、差異化的置業(yè)需求。公司的諸多標(biāo)桿項(xiàng)目也獲得業(yè)內(nèi)好評(píng)，斬獲多項(xiàng)具有影響力的國(guó)際大獎(jiǎng)。

　　此外，美的置業(yè)回歸居住本質(zhì)，立足新科技時(shí)代，依托“美的智慧自研平臺(tái)+制造業(yè)基因+結(jié)合前裝”的核心優(yōu)勢(shì)，保持“智慧健康”賽道領(lǐng)先地位，做實(shí)產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，持續(xù)提升產(chǎn)品溢價(jià)和口碑。

　　其二，拿到能力和土儲(chǔ)資源的“質(zhì)“”量”。

　　過(guò)去行業(yè)跑馬圈地的時(shí)代，房企爭(zhēng)相在市場(chǎng)上拿地，甚至不懼成本，頻頻誕生“地王”。然而隨著房地產(chǎn)“穩(wěn)”字當(dāng)頭，房企能否在市場(chǎng)上獲得優(yōu)質(zhì)、高性?xún)r(jià)比的土儲(chǔ)，同時(shí)在布局上和土地儲(chǔ)備上表現(xiàn)如何都將值得重點(diǎn)關(guān)注。

　　從行業(yè)情況來(lái)看，2021年上半年，銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)總土儲(chǔ)貨值共計(jì)約43萬(wàn)億，較2020年末微降0.46%。百?gòu)?qiáng)房企總土儲(chǔ)貨值漲跌各半，在融資收緊、現(xiàn)金流緊張和雙集中供地的影響下，房企投資顯著分化。如以三四線(xiàn)為主的碧桂園、綠地等在雙集中供地中拿地較少，而保利、萬(wàn)科等相對(duì)積極。而后50強(qiáng)的總土儲(chǔ)貨值下降超11%。隨著全國(guó)市場(chǎng)熱度分化，未來(lái)房企不僅要注重自身土儲(chǔ)總量，更需要重視土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，在核心經(jīng)濟(jì)地帶核心城市擁有核心資源的房企將受到持續(xù)關(guān)注。　　500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC、企業(yè)年報(bào)

　　以美的置業(yè)的情況來(lái)看，根據(jù)公司中期財(cái)報(bào)，截止2021年6月30日，美的置業(yè)共有339個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中通過(guò)合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司參與103個(gè)項(xiàng)目，覆蓋全國(guó)62個(gè)城市，擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)5,277萬(wàn)平方米。公司同時(shí)表示，在土地獲取方面將90%以上的資源投放在二線(xiàn)及以上城市。

　　此外值得一提的是作為誕生于粵港澳大灣區(qū)并與灣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展深度聯(lián)結(jié)與融合的企業(yè)，美的置業(yè)在灣區(qū)的舊改資源也較為豐富，這也為其后續(xù)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)帶來(lái)了強(qiáng)勁支撐。

　　其三，財(cái)務(wù)基本面和融資能力。

　　行業(yè)加速風(fēng)險(xiǎn)暴露的背景下，我們看到連龍頭房企也深陷其中，這表明未來(lái)能夠在財(cái)務(wù)上展現(xiàn)出色的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和優(yōu)質(zhì)基本面的房企將更易受到市場(chǎng)資金親賴(lài)。尤其是融資層面，直接關(guān)系著房企的經(jīng)營(yíng)“循環(huán)“和“利潤(rùn)”，融資端具有優(yōu)勢(shì)的房企，不僅有助于驅(qū)動(dòng)更快的經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)，同時(shí)也有助于降低融資成本，打開(kāi)利潤(rùn)空間。因此，這也意味著在當(dāng)下整個(gè)市場(chǎng)低迷期，仍然能夠保持低成本和持續(xù)暢通多元融資優(yōu)勢(shì)的房企，將有望在邁過(guò)行業(yè)“壓力測(cè)試”后迎來(lái)加速發(fā)展。

　　此前億翰智庫(kù)選取了50家AH上市房企統(tǒng)計(jì)得出，2021年上半年，E50房企融資成本均值為5.96%，較2020年的6.04%回落0.08個(gè)百分點(diǎn)。其中，具有國(guó)企和央企背景的房企平均融資成本為4.84%，而其他民營(yíng)房企平均融資成本為6.43%，較國(guó)央企背景的房企高出1.59個(gè)百分點(diǎn)。　　500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　由此來(lái)看美的置業(yè)，截止今年中期美的置業(yè)的加權(quán)平均融資成本低至4.92%，顯著優(yōu)于市場(chǎng)上的民營(yíng)房企。而公司上半年新增借款加權(quán)平均實(shí)際利率為4.74%，這也意味著后續(xù)其融資成本還將實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步優(yōu)化。

　　此外公司降負(fù)債成效顯著，截止今年上半年，公司“三條紅線(xiàn)”指標(biāo)進(jìn)一步優(yōu)化，凈負(fù)債率大幅下降至58%；現(xiàn)金短債比顯著提升至2.21；扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率下降至74.7%。

　　值得一提的是，近期行業(yè)出現(xiàn)較多債務(wù)違約暴雷事件，均與美元債有關(guān)。而美的置業(yè)目前債務(wù)結(jié)構(gòu)主要為銀行借款和公司債券，且銀行借款和債券融資合計(jì)占比76%；公司并無(wú)信托和美元債。與此同時(shí)公司現(xiàn)金流狀況良好，截至2021年6月30日,美的置業(yè)現(xiàn)金余額321億元，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債僅106億元。公司持續(xù)強(qiáng)化回款提升造血能力，并且截止中期期末其銀行授信額度高達(dá)1432億元，尚未動(dòng)用的銀行授信額度增長(zhǎng)至899億元，展現(xiàn)了較高的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。　　500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　其四，運(yùn)營(yíng)管理能力，經(jīng)營(yíng)模式迭代創(chuàng)新、技術(shù)賦能等。

　　房地產(chǎn)邁過(guò)黃金發(fā)展時(shí)代，行業(yè)利潤(rùn)率式微是不爭(zhēng)的事實(shí)，如何向經(jīng)營(yíng)管理要效益，充分考驗(yàn)房企經(jīng)營(yíng)者的實(shí)力，技術(shù)賦能，產(chǎn)業(yè)鏈上的合縱連橫、多樣化布局等均是市場(chǎng)上可見(jiàn)到的房企經(jīng)營(yíng)方向所在。

　　圖：2015-2020年行業(yè)典型上市房企整體利潤(rùn)率水平及變動(dòng)　　500)this.width=500" align="center" hspace=10 vspace=10 alt="">
　　數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC、企業(yè)公告

　　美的置業(yè)亦在積極打造上下游產(chǎn)業(yè)生態(tài)，創(chuàng)新商業(yè)模式打開(kāi)新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)曲線(xiàn)。財(cái)報(bào)顯示，公司上半年產(chǎn)業(yè)板塊簽約合同金額10.85億元，服務(wù)客戶(hù)超200家，百?gòu)?qiáng)房企覆蓋率達(dá)30%，生態(tài)伙伴超300個(gè)，公司轉(zhuǎn)型升級(jí)成效顯著，智能產(chǎn)業(yè)化、建筑工業(yè)化等多元業(yè)務(wù)板塊的潛力正迎來(lái)加速釋放，新的商業(yè)生態(tài)模式下亦有望成為驅(qū)動(dòng)公司估值轉(zhuǎn)換的重磅催化劑。

　　從上述不難看出，美的置業(yè)順應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，較好的實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)安全、成長(zhǎng)性與業(yè)績(jī)水平的長(zhǎng)期均衡發(fā)展。而伴隨整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)邁入到新的階段，不論是頭部集中效應(yīng)下的“被動(dòng)增長(zhǎng)”還是公司自身轉(zhuǎn)型發(fā)展帶來(lái)的更大價(jià)值的“主動(dòng)挖掘”，勢(shì)必也都將有望成為其持續(xù)在行業(yè)中跨周期發(fā)展的利器。

　　3•順勢(shì)而為充分受益行業(yè)集中度提升趨勢(shì)，業(yè)績(jī)穩(wěn)健表現(xiàn)驅(qū)動(dòng)估值修復(fù)可期

　　近年來(lái)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域提的最多的莫過(guò)于集中度提升，而這一投資邏輯也得到了有力驗(yàn)證。由此基于美的置業(yè)規(guī)模保持在行業(yè)領(lǐng)先地位，這也意味著，公司將在中長(zhǎng)期受益于行業(yè)格局的演變，憑借自身優(yōu)勢(shì)斬獲更多市場(chǎng)份額。

　　從銷(xiāo)售層面來(lái)看，依據(jù)美的置業(yè)最新公告，公司前9個(gè)月合同銷(xiāo)售額1091.7億元同比增長(zhǎng)30.2%。結(jié)合公司在今年3月業(yè)績(jī)會(huì)上管理層的表態(tài)，美的置業(yè)2021年的全口徑銷(xiāo)售目標(biāo)是1500億元，這表明其前九個(gè)月已經(jīng)完成年度目標(biāo)約72.8%，展現(xiàn)出穩(wěn)步推進(jìn)銷(xiāo)售的一面。

　　盡管從當(dāng)前市場(chǎng)大環(huán)境下來(lái)看，房企銷(xiāo)售端一定程度遇阻，不過(guò)隨著此次央行表態(tài)以及座談會(huì)反饋，后續(xù)不排除會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)調(diào)控精準(zhǔn)性支持剛需貸款，同時(shí)釋放信貸環(huán)境邊際寬松等利好政策，以此帶給房企銷(xiāo)售端刺激。

　　隨著一系列事件展現(xiàn)向房地產(chǎn)積極的方面發(fā)展的趨勢(shì)，房地產(chǎn)板塊的政策底或大概率確認(rèn)，不過(guò)從業(yè)績(jī)層面來(lái)看不論是樓市冷淡的交易，還是土拍市場(chǎng)流拍率的升溫，這些均表明整個(gè)市場(chǎng)不論是買(mǎi)房者還是開(kāi)發(fā)商，整體的觀(guān)望情緒較為濃厚，尤其是房企在融資段、財(cái)務(wù)端壓力下也表現(xiàn)的更為謹(jǐn)慎。而這些因素下，降低了后續(xù)房企的盈利預(yù)期和成長(zhǎng)預(yù)期，對(duì)估值將帶來(lái)壓制，短期而言房地產(chǎn)板塊的分歧也還將持續(xù)。

　　展望長(zhǎng)期，隨著政策層面后續(xù)不斷兌現(xiàn)利好，而房企經(jīng)營(yíng)繼續(xù)保持穩(wěn)健甚至交出超預(yù)期的業(yè)績(jī)，相信屆時(shí)也將形成對(duì)整個(gè)板塊估值修復(fù)的全面催化。而美的置業(yè)這類(lèi)具有顯著優(yōu)勢(shì)的房企，在新的行情中大概率也將展現(xiàn)更強(qiáng)勁的爆發(fā)力，目前公司估值動(dòng)態(tài)市盈率為3倍，預(yù)計(jì)其后續(xù)估值有望迎來(lái)加速回歸，從近期港股通資金動(dòng)向來(lái)看，已經(jīng)不乏搶跑者。